Vastgoed investering in 's-Hertogenbosch — marktdata en analyse
Marktdata & investeringsanalyse 2026
Bruto huurrendement
3.9%
Jaarhuur / aankoopprijs
Mediaan koopprijs
€ 360.000
Per 2026-Q1
Mediaan maandhuur
€ 1.180
Per maand
Inwoners
153.000
+2.2% / j. (5-j. gem.)
Schattingen op basis van mediaanmarktdata. Rendement afhankelijk van het specifieke object. Bron: CBS / Kadaster, 2026-Q1.
Bereken uw huurrendement in 's-Hertogenbosch
Vooraf ingevuld met mediaanwaarden. Pas aan uw eigen object.
Vastgoedgegevens
Total acquisition cost before taxes
HOA, insurance, property management
% of time the property is empty
% of purchase price (e.g. 2% = 2)
Rule of thumb: 1% of purchase price/yr
Resultaten
Bruto huurrendement
3.93%
Netto huurrendement
2.07%
Kapitalisatievoet
2.07%
Maandelijkse cashflow
€621.00
Jaarlijkse cashflow
€7,452.00
De vastgoedmarkt in 's-Hertogenbosch in vogelvlucht
Mediaan koopprijs — 5-jarentrend
Mediaan maandhuur — 5-jarentrend
's-Hertogenbosch profileert zich als een stabiele, groeiende secundaire stedelijke markt met gezonde fundamentals voor beleggersactiviteit. Met een bevolkingsgroei van 2,2% jaarlijks bovenop een bestaande base van 153.000 inwoners, ondersteunt de stad een consistent groeiende vraag naar huurwoningen. De bruto rental yield van 3,9% is bescheiden maar solide voor Nederland, gerechtvaardigd door zeer lage leegstand van slechts 1,3% - dit wijst op effectieve marktevenwicht en minimaal risico op inactieve assets. De mediane huurprijs van €1.180 maandelijks tegen een mediaanhuisprijs van €360.000 suggereert een markt met rationele waarderingen zonder excessieve speculatieve opblazing, wat kenmerkend is voor steden buiten de Randstad-hoofdassen.
Als provinciehoofdstad en derde stad van Noord-Brabant fungeren 's-Hertogenbosch als economisch en cultureel centrum van de regio, ondersteund door een diverse werkgelegenheidsbase inclusief overheid, hoger onderwijs en technologie. De Universiteit van Tilburg (15 km weg) en Hogeschool NHTV/Avans trekken studentenpopulatie aan die huisvesting vraag sustains, terwijl bedrijven in logistiek, pharma en IT zich vestigen vanwege strategische ligging nabij Duitse grens en Europese verkeersaders. De recente infrainfrastructuuruitbreidingen en woningbouwprojecten langs de rivier de Aa reflecteren stedelijk vertrouwen in toekomstige waardegroei en sociale vitalisering.
De toekomstige outlook blijft positief maar moet gekalibreerd worden tegen bredere economische koppelingen aan Noord-Brabantse industrie (autosector, voeding, chemie). Terwijl bevolkingsgroei van 2,2% gematigd is vergeleken met sterkere Randstad-groeiers, biedt dit juist voordeel: minder speculatieve bubbel-risico's, minder overaanbod van huurwoningen, en bestand tegen rentemariginale schokken. De zeer strakke leegstandsquote van 1,3% suggereert dat verdere bevolkingstoename direct in huurinkomsten zal vertalen zonder uitbuiging via lagere huurprijzen.
Is vastgoedbeleggen aantrekkelijk in 's-Hertogenbosch?
's-Hertogenbosch kent sterke bevolkingsgroei die op termijn de vastgoedwaarden kan opdrijven. De huidige huurrendementen zijn bescheiden.
✓ Sterktes
- •Uitzonderlijk lage leegstandsrate van 1,3% geeft betrouwbaarheid van huurinkomsten en beschermde positie tegen marktvolatiliteit
- •Provinciale zwaartepunt met diverse economische basis (overheid, onderwijs, logistiek, pharma) vermindert werkgelegenheidsconcentratierisico en ondersteunt huurdersstabiliteit
- •Duurzame bevolkingsgroei van 2,2% jaarlijks in stabiele regio zonder Randstad-speculatiegedrag, wat langdurige vraagverhogingen veroorzaakt
- •Voordelige prijsstelling en yield (3,9% bij €360k mediane prijs) biedt entry-point zonder Amsterdamse/Utrechtse overvaluatie, met upside in waardewaardering
! Risico's
- •Mediane huurprijs van €1.180 reflecteert regionaal inkomstenniveau; sterke landelijke loongroei of inmigratie kan stagneren, waardoor huurprijsstijgingen beperkt worden
- •Afhankelijkheid van Noord-Brabantse industriële sectoren (automobiel, voeding) maakt markt gevoelig voor exportschokken en arbeidmarktverstoring in Duitsland
- •Middelgrote stadsstatus betekent lagere gravitatiekracht voor talent en startups vergeleken met Utrecht/Amsterdam, waardoor bevolkingsgroei kan stabiliseren onder 2% in economische malaise
- •Groeiende focus op duurzaamheidseisen en energietransitie kan renoveringskosten voor ouder woningvoorraad verhogen zonder volledige doorwerking in huurprijzen
Kerncijfers
Hoe verhoudt 's-Hertogenbosch zich tot nabijgelegen steden?
's-Hertogenbosch vs Eindhoven: 0.0 pp
| Stad | Mediaan prijs | Mediaan huur | Brutorendement | Bevolkingsgroei |
|---|---|---|---|---|
| Eindhoven, Noord-Brabant | € 350.000 | € 1.150 | 3.9% | +3.1% |
| Tilburg, Noord-Brabant | € 290.000 | € 1.000 | 4.1% | +2.1% |
| Breda, Noord-Brabant | € 330.000 | € 1.080 | 3.9% | +1.8% |
| Nijmegen, Gelderland | € 310.000 | € 1.050 | 4.1% | +2.3% |
| Venlo, Limburg | € 240.000 | € 860 | 4.3% | +1.2% |
Investeerdersconclusie
Beleggers die cashflow boven korte termijn waardespeculatie verkiezen, zullen floreren in 's-Hertogenbosch: de lage leegstand en stabiele 3,9% yield leveren betrouwbare inkomsten op middelmatig kapitaal. Dit profiel past buy-and-hold strategieën in residentële meergezinswoningen of duurzame eengezinshuizen, gericht op langdurige huurders (gekoppeld aan lokale universiteiten en bedrijven). Vermijd excessieve renovatiespeculatie; focus in plaats daarvan op bestaande goed onderhouden units met hoge huurdersvergrendeling. Kritiek te monitoren: werkgelegenheid en loongroei in de automobiel- en logistieke sectoren—een recessie in Duitse handel zou direct op lokale werkloosheid afstoten en huurdruk verminderen, dus position groot risico alleen voor geduldige 10+ jaars beleggers.
Veelgestelde vragen over vastgoedbeleggen in 's-Hertogenbosch
Is vastgoedbeleggen winstgevend in 's-Hertogenbosch?▾
Wat is het gemiddeld huurrendement in 's-Hertogenbosch?▾
Hoe verhoudt 's-Hertogenbosch zich tot Eindhoven?▾
Ontdek meer Nederlandse steden
Alle Nederlandse steden →Meer gratis tools
Klaar om een object in 's-Hertogenbosch te analyseren?
Gebruik onze gratis calculator voor elk object — niet alleen de mediaanwaarden.
Vergelijk met nabijgelegen steden:
Databron: CBS / Kadaster. Laatst bijgewerkt: 2026-Q1. Deze informatie is uitsluitend bedoeld voor educatieve doeleinden en vormt geen beleggingsadvies.